Wohnbauoffensive weiß-grün: Wir machen Wohnen wieder leistbar

Um den aktuellen Herausforderungen im Bereich des Wohnens entgegenzuwirken, präsentiert unsere Landesregierung die neue Wohnbauoffensive weiß-grün. Neben der Reform der Geschoßbauförderung bringt diese Offensive auch einen Wohn-Bonus sowie eine erhöhte Wohnunterstützung. Damit setzen wir wirksame Maßnahmen gegen die Teuerung!

Bei den Kosten für Wohnen und Energie gibt es seit vielen Monaten eine dramatische Entwicklung. Laut Statistik Austria muss mehr als jeder Fünfte mehr als 40 Prozent des Einkommens für Wohnen ausgeben und durch die enormen Zins- und Baukostensteigerungen ist der Wohnbau in ganz Europa mit großen Herausforderungen konfrontiert. Um in der Steiermark kraftvoll gegenzusteuern, präsentieren wir die Wohnbauoffensive weiß-grün. Mit dieser Offensive für den sozialen Wohnbau senkt die Landesregierung für tausende Steirerinnen und Steirer die Mieten, bekämpft die Teuerung, stärkt die Bauwirtschaft, sorgt für eine zukunftsfitte Wohnbauförderung und erhöht die Wohnunterstützung um 20 %. „Wir machen Wohnen wieder leistbar!“, ist das Motto.

Wohn-Bonus senkt Mieten

Die Zinserhöhungen haben im sozialen Wohnbau in den letzten Monaten zu teils massiven Mietsteigerungen geführt. Besonders betroffen sind jene mehr als 20.000 Menschen, deren geförderte Wohnungen seit Beginn des Zinstiefs 2015 errichtet wurden. So hat sich beispielsweise die Nettomiete einer geförderten 70m²-Wohnung von 364 Euro im Jahr 2021 auf nunmehr 635 Euro um 75 Prozent verteuert. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, führen wir einen Wohn-Bonus ein. Der Wohn-Bonus besteht aus einer Anhebung des Förderbeitrages für bestehende und neu zu errichtende Wohnungen der Bauprogramme 2015 bis 2023 und senkt die Nettomiete dieser Beispielwohnung wieder auf 431 Euro. Der Wohn-Bonus wird antragslos ab Oktober bei den Mieten wirksam und ist vorerst bis 31.12.2024 befristet. Es besteht jedoch die Option zur Verlängerung, etwa wenn die Zinsen auf hohem Niveau bleiben. Diese Akut-Hilfe für die Steirerinnen und Steirer ist mit 22 Millionen Euro für 2023 und 2024 budgetiert.

Geschoßbauförderung NEU macht den Wohnbau zukunftsfit

Um den Wohnbau nachhaltig zukunftsfit zu machen wird die Geschoßbauförderung zudem grundlegend reformiert. Dazu wird sie auf eine Kombination aus niedrigverzinsten Landesdarlehen und erhöhten Förderbeiträgen umgestellt. Damit wird die Finanzierung von neuen Wohnungen günstiger und die Mieten bleiben leistbar. Konkret darf die Miete (Netto-Hauptmietzins) maximal 66 % des steirischen Richtwerts betragen. Für Sozialwohnungen gilt eine Mietzinsobergrenze von 60 %. Die Geschoßbauförderung NEU umfasst jährlich 1.400 neue Wohnungen, die nicht nur leistbar sind, sondern auch höchsten ökologischen Standards entsprechen. Für diese Maßnahme sind in den nächsten beiden Jahren mehr als 100 Millionen Euro jährlich vorgesehen. Damit der Bezieherkreis für geförderte Wohnungen nicht zunehmend eingeschränkt wird, werden im Zuge der Wohnbauoffensive weiß-grün auch die Einkommensgrenzen inflationsangepasst.

Neben der Schaffung von leistbarem Wohnraum ist die Wohnbauoffensive weiß-grün auch ein wichtiger Impuls für die derzeit insbesondere durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) unter Druck geratene heimische Bauwirtschaft und das Baunebengewerbe. In diesem Zusammenhang richtet unser Landeshauptmann Christopher Drexler auch einen Appell an den Bund und insbesondere die Finanzmarktaufsicht: „Die Kreditrichtlinien, die seit letztem Jahr gelten hemmen die Bauwirtschaft und verunmöglichen es gerade vielen jungen Menschen sich Eigentum zu schaffen. Diese Verordnung muss dringend abgeschafft werden. Das haben wir auch in der Landeshauptleutekonferenz einstimmig beschlossen!“

Wohnunterstützung NEU hilft gegen Teuerung

Neben den Wohnkosten sind auch die Energiepreise in den vergangenen beiden Jahren um 60 Prozent gestiegen. Die Wohnunterstützung neu wird daher ab 1. August 2023 um 20 Prozent angehoben. Unter Berücksichtigung von Einkommen und Zahl der Personen im Haushalt steigt damit die Wohnunterstützung – wie Beispielsfälle zeigen – um bis zu 47 Prozent. Neue Einkommensgrenzen erweitern zudem den Kreis von möglichen Bezieherinnen und Beziehern. Die Mehrkosten betragen für den Zeitraum vom 1. August bis Jahresende 2023 rund 3,5 Millionen Euro.

Konkrete Beispiele zur Wohnunterstützung NEU

• Zwei Erwachsene mit einem Kind einem Haushaltseinkommen von 2.400 Euro netto erhalten im Jahr um 236,50 Euro mehr Wohnunterstützung.
• Für eine Mindestpensionistin mit 1.229,25 Euro Haushaltseinkommen sind es 253,60 Euro an Wohnunterstützung mehr.
• Ein/e Alleinerziehende/r mit zwei Kindern und 1.920 Euro Haushaltseinkommen bekommt um 372 Euro mehr durch die Wohnunterstützung neu.

Statements

Landeshauptmann Christopher Drexler: „Wir setzen weiter Maßnahmen, um die Teuerungen für die Steirerinnen und Steirer abzumildern. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und muss weiter leistbar sein. Als Landesregierung setzen wir daher ein umfassendes Maßnahmenpaket um, mit dem die Mieten in geförderten Wohnungen deutlich sinken werden und zusätzlich mehr leistbarer Wohnraum geschaffen wird. Außerdem wird die Bauwirtschaft damit einen neuen Impuls erhalten.“

Wohnbaulandesrat Hans Seitinger: „Die Wohnbauoffensive weiß-grün senkt die Mieten und ist in herausfordernden Zeiten ein Lichtblick für die Bauwirtschaft. Leistbare Wohnungen können wieder gebaut werden! Mit der Geschoßbauförderung NEU wollen wir die hohe Qualität des sozialen Wohnbaus in der Steiermark in den Bereichen Leistbarkeit, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit voll erhalten.“

 Allgemeine Informationen zum Geschoßbau

Welche Bedeutung hat der Geschoßbau?

In erster Linie gewährleistet der geförderte Geschoßbau leistbaren Wohnraum. Seine gesellschaftliche Bedeutung reicht aber weit darüber hinaus:

• Aktuelle Studien zeigen bei der Aufrechterhaltung eines adäquaten Marktanteils gemeinnützig errichteter Wohnungen eine preisdämpfende Wirkung am gesamten Wohnungsmarkt: Eine Steigerung dieses Marktanteils führt auch bei den übrigen (unregulierten) Mietwohnungen zu Preissenkungen.
• Vom Geschoßbau geht auch ein wichtiger Impuls für die derzeit insbesondere durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) unter Druck geratene heimische Bauwirtschaft und das damit verbundene Baunebengewerbe aus.
• Von einem entsprechend hohen Angebot an geförderten Geschoßbauwohnungen profitiert insbesondere auch die Bevölkerung in ländlichen Regionen, denn vielerorts gäbe es ohne Wohnbauförderung kaum bis keine Neubauaktivität im Geschoßwohnbau, was mit vielerlei negativen Effekten für den ländlichen Raum und die dortige Bevölkerung verbunden wäre.
• Zudem sind mit der Geschoßbauförderung des Landes deutlich höhere Anforderungen an die Energieeffizienz, ökologische Bauweisen und eine bodenschonende Bebauung verbunden, als baurechtlich gefordert wird, was sich auch in niedrigeren Betriebskosten für die Bewohner niederschlägt.
• Bereits in den aktuellen Geschoßbauprogrammen gelten strenge Standortvorgaben für geförderte Neubauten. Zudem soll der Anteil an Geschoßbauvorhaben, welche direkt in Ortszentren errichtet werden, weiter erhöht werden und somit zur Belebung von Orts- und Stadtkernen beitragen.

Was zeichnet den Geschoßbau aus?

Der Geschoßbau ist zum größten Teil von den Wohnbaugenossenschaften getragen. Sie unterliegen aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes besonderen (u.a. steuerlichen) Privilegien, aber auch Verpflichtungen, wie etwa dem Kostendeckungsprinzip.

Kostendeckungsprinzip: Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften dürfen Wohnungen aufgrund des „Kostendeckungsprinzips“ nicht mit hohen Renditen vermieten, sondern müssen die Miete anhand der tatsächlichen Kosten für die Errichtung, Finanzierung, etc. berechnen.

Damit die Errichtungskosten und damit in weiterer Folge auch die Mieten im gemeinnützigen Wohnbau möglichst gering sind, sieht die steirische Wohnbauförderung eine Baukostenobergrenze vor. Diese wurde aufgrund der stark gestiegenen Baukosten erst im Juni 2022 auf 2.600 € bzw. 2.850 € (wie z.B. bei energetisch innovativen Projekten, oder Holzbauten) angehoben und bleibt unverändert.

Geschoßbauförderung NEU

Mit der Geschoßbauförderung wird vom Land Steiermark in 2-jährigen Bauprogrammen jährlich die Errichtung von 1.400 leistbaren Wohnungen (Mietwohnungen, Mietwohnungen mit Kaufoption, Eigentumswohnungen) gefördert. Wesentliches Ziel der Geschoßbauförderung ist die Schaffung von leistbarem Wohnraum. Konkret: In geförderten Wohnungen gilt eine Mietzinsobergrenze von 2/3 des steirischen Richtwertmietzins. In Sozialwohnungen beträgt die Mietzinsobergrenze 60 %. Der aktuelle vom Bund festgelegte Richtwertmietzins für die Steiermark beträgt 9,21 Euro pro Quadratmeter. Beantragt werden kann die Förderung von Gemeinden und Gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnbaugenossenschaften).

Warum wurde die Reform notwendig?

Insbesondere im Niedrigzinsumfeld (2015 bis Ende 2022) waren die Annuitätenzuschüsse, aus denen die Geschoßbauförderung bis 2015 bestand, nicht attraktiv. Daher wurde 2015 auf ein Förderregime umgestellt, das nicht rückzahlbare Förderbeiträge in Höhe von aktuell 1,5 % (2,5 % für Sozialwohnungen) vorsieht. Durch die enorm gestiegenen Finanzierungskosten infolge des Zinsanstiegs seit 2022 kann mit dieser Förderung aber die Einhaltung der Mietzinsobergrenzen in vielen Fällen nicht mehr gewährleistet werden. Daher wird neben dem Wohn-Bonus als Akutmaßnahme für bestehende bzw. neu zu errichtende Wohnungen der Bauprogramme 2015 bis 2023 ab dem Geschoßbauprogramm 2024/25 die Förderung grundlegend umgestellt und verstärkt auf Landesdarlehen gesetzt.

Wie sieht die Geschoßbauförderung NEU aus?

Die Geschoßbauförderung wird künftig sowohl aus Landesdarlehen mit einer voraussichtlichen Verzinsung zwischen 0,5 % und 1 % sowie aus erhöhten Förderbeiträgen bestehen. Mit dieser Reform soll das geplante Bauvolumen von 1.400 neuen Wohneinheiten pro Jahr auch vor dem Hintergrund der gestiegenen Baukosten nicht nur aufrechterhalten, sondern weiterentwickelt werden. Besonders im Fokus ist die Errichtung von Sozialmietwohnungen für sozial schwächere Menschen sowie von Eigentumswohnungen, welche gerade jungen Familien unter den derzeit schwierigen Rahmenbedingungen die Schaffung von Wohnungseigentum erleichtern soll.

Welche Vorteile bringt die Geschoßbauförderung NEU?

Aufgrund des Kostendeckungsprinzips führen die niedrigeren Finanzierungskosten und Zuschüsse auch zu günstigeren Mieten für die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Kombination aus beiden Förderinstrumenten – Landesdarlehen und Förderbeitrag – in einem Geschoßbauprogramm schafft Flexibilität und bietet für die Zukunft eine verstärkte Resilienz gegen volatile Finanzmärkte. Für das Land Steiermark ergibt sich zudem der Vorteil, dass vergebene Landesdarlehen über ihre Laufzeit wieder in das Budget zurückfließen, sodass sich ein nachhaltiger Budgetkreislauf entwickelt.

Wann wird die Geschoßbauförderung NEU umgesetzt?

Die legistische und technische Umsetzung der Geschoßbaureform wird im Herbst 2023 abgeschlossen sein.

Welche Voraussetzungen müssen für eine geförderte Mietwohnung erfüllt werden?

Um eine geförderte Mietwohnung beanspruchen zu können, dürfen zum Zeitpunkt des Bezugs bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Diese wurden zuletzt im Jahr 2019 indexiert und liegen etwa für einen 2-Personen-Haushalt derzeit bei max. 61.200 € jährliches Familieneinkommen. Im Zuge der Wohnbauoffensive weiß-grün werden diese Einkommensgrenzen inflationsangepasst.

Wohn-Bonus

Die Geschossbauförderung besteht seit 2015 in Form von nicht rückzahlbaren Förderbeiträgen wodurch die Finanzierungskosten und damit auch die Mieten entsprechend reduziert werden.

Warum braucht es den Wohn-Bonus?

Wurde die Errichtung von Wohnungen mit einem variabel verzinsten Bankdarlehen finanziert, sind mit den Zinssteigerungen der letzten Monate auch die Finanzierungskosten gestiegen. Diese gestiegenen Kosten werden – vereinfacht ausgedrückt – entsprechend den Vorgaben des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) an die Mieter weitergegeben. Das führte dazu, dass die Mieten in vielen Fällen enorm gestiegen sind und trotz der geleisteten Zuschüsse des Landes die Mietzinsobergrenze von 2/3 des steirischen Richtwerts (bzw. 60 % für Sozialmietwohnungen) aktuell in den meisten Fällen nicht mehr eingehalten werden konnte. Als grobe Faustregel gilt: Steigen die Zinsen um ein Prozent, steigt auch die Miete pro Quadratmeter um einen Euro. Bei einer geförderten 70m²-Wohnung konnte dies zu Wohnkosten von bis zu 1.200 Euro pro Monat führen. Das ist für viele Menschen – insbesondere für sozial Schwächere – nur mehr schwer bis nicht leistbar. Zudem konnten viele Bauvorhaben nicht in Umsetzung gehen, da die Wohnungen aufgrund der sich für die Bewohner ergebenden hohen Gesamtbelastung kaum bis gar nicht vermietbar wären.

Wie sieht der Wohn-Bonus aus?

Für alle mittels Förderbeitrag geförderten bestehenden, in Bau befindlichen und aus den aktuellen Geschossbauprogrammen noch umzusetzenden Objekte wird der Förderbeitrag auf 3,5 % (4,5 % für Sozialmietwohnungen) angehoben. Dies bewirkt eine weitere Senkung der Miete um bis zu 3,46 Euro/m². Genaue Angaben zur Auswirkung des Wohn-Bonus auf einzelne Miethöhen lassen sich aufgrund der unterschiedlichen Baukosten, Finanzierungen und Restlaufzeiten bei den einzelnen Bauprojekten nicht verallgemeinern. Bei den meisten Objekten wird sich eine Reduzierung um rund € 2,-/m² ergeben. Mit diesen neuen Rahmenbedingungen können geplante Bauvorhaben nun auch unmittelbar wieder in Umsetzung gehen.

Beispiel: Die Nettomiete einer geförderten 70m²-Wohnung betrug im Jahr 2021 364 Euro pro Monat. Infolge der gestiegenen Finanzierungskosten ist sie auf derzeit 635 Euro gestiegen. Das entspricht einer Erhöhung um 75 %. Mit dem Wohn-Bonus des Landes beträgt die Nettomiete dieser Beispielwohnung 431 Euro pro Monat. In diesem Fall beträgt der Wohn-Bonus 2,90 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Gesamtersparnis dieses Mieters durch den Wohn-Bonus beträgt somit bis Ende 2024 3.060 Euro.

Wann und wie wird der Wohn-Bonus umgesetzt?

Die Umsetzung erfolgt seitens der Fachabteilung Energie und Wohnbau, welche die zusätzlichen Förderungen den gemeinnützigen Wohnbauträgern und Gemeinden zur Verfügung stellt. Der Wohn-Bonus wird somit antragslos ab Oktober bei den Mieten wirksam und ist vorerst bis 31.12.2024 befristet. Es besteht jedoch die Option auf Verlängerung, etwa wenn die Zinsen auf hohem Niveau bleiben, Für die einzelnen Mieter entsteht keinerlei Aufwand.

Wer profitiert vom Wohn-Bonus?

Die Maßnahme betrifft mehr als 10.000 Wohnungen. Demnach profitieren bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen (lt. Landesstatistik, 2021) über 20.000 Steirerinnen und Steirer vom Wohn-Bonus.

Welche Maßnahmen für leistbares Wohnen wurden davor bereits gesetzt?

Für die „alte“ Geschossbauförderung mittels rückzahlbarer Annuitätenzuschüsse hat die Landesregierung mit der Möglichkeit von Streckungen des Rückzahlungsrahmens bereits vor geraumer Zeit einen Mechanismus geschaffen, der die Mietzinsbelastung reduziert und damit gerade in Zeiten starker Teuerungen wesentlich zur Leistbarkeit des Wohnens beiträgt. Diese Maßnahme betrifft rund 25.000 Wohnungen und führt erfahrungsgemäß zu einer durchschnittlichen Reduktion der halbjährlichen Rückzahlungsrate um rund 40 %.

Um die Leistbarkeit des Wohnens auch für aktuelle Geschossbauwohnungen sicherzustellen, wurden die förderbaren Kosten im Programm 2022/23 bereits von 1.800 € auf 2.100 € pro Quadratmeter erhöht. Dadurch ersparen sich etwa Mieter einer 70 m² -Wohnung des aktuellen Geschossbauprogrammes bereits über 290 € pro Jahr an Mehrkosten.